Gronings gas
Geplaatst op: 21-09-2018, 10:01:12
“Er gaat niets boven Groningen.” Dat is de slogan waarmee de stad Groningen toeristen trekt. Of er daardoor veel Limburgers naar het noorden afreizen, weet ik niet. Maar er is wel een ondergrondse connectie tussen deze noordelijke provincie en Midden- en Zuid-Limburg.
Zoals u weet is er commotie ontstaan over de afspraken die minister Wiebes met de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) gemaakt heeft over het dichtdraaien van de Groningse gaskraan. Onder meer over de vraag hoe groot het bedrag is dat de overheid feitelijk gaat betalen. Voor huiseigenaren in Groningen is het belangrijker of, en zo ja, hoeveel zij krijgen vergoed van de schade aan hun huizen.
Bij de overdracht van een woning wordt normaal gesproken in de akte van levering opgenomen dat “aanspraken die de verkoper heeft, zullen overgaan op de koper”. Bij het passeren van de akte leg ik dan uit dat dit onder andere gaat om garanties van bijvoorbeeld een aannemer of de producent van dubbel glas.
Deze garanties zijn niet tot enkele maanden beperkt maar gelden vele jaren. In die tijd kan de woning ook overgedragen worden en dan is van belang dat de nieuwe eigenaar, die natuurlijk nooit aan de aannemer opdracht heeft gegeven voor de verbouwing of het plaatsen van het glas, de garanties kan inroepen als er achteraf schade blijkt te zijn.
Als die clausule door een notaris is opgenomen in de akte van overdracht van een Groningse woning, is het dan juridisch zo dat ook de claims voor de vergoeding van de schade door gaswinning zijn overgedragen? Kan de nieuwe eigenaar al bestaande schade naderhand nog op de NAM verhalen? De koper wist toch van de schade? Is de oude eigenaar niet degene die de claim moet indienen? Maar heeft die nog wel recht op een vergoeding als hij geen eigenaar meer is?
Gezien het financieel belang zal het u vast niet verbazen dat de juristen van NAM van mening zijn dat claims wegens geleden schade niet onder deze algemene notariële clausule vallen. Een akte moet specifiek vermelden dat de schadeclaim jegens de NAM overgedragen is. Nu dat niet het geval is, is de claim niet correct overgegaan en is die vervallen.
Onlangs heeft de Rechtbank Den-Haag een uitspraak gedaan die een opsteker is voor iedereen die een huis in Groningen gekocht heeft waar al schade aan is of waarin nog scheuren gaan ontstaan. Maar ook voor kopers in Limburg is die uitspraak belangrijk. De rechtbank oordeelt dat – ongeacht of de akte van levering specifiek vermeldt dat rechten vanwege schade door gaswinning worden overgedragen aan de koper dan wel de hiervoor geciteerde algemene bewoordingen in de akte staan – de claim is hoe dan ook gecedeerd aan de nieuwe eigenaar. Die kan dus altijd nog een schadeclaim indienen.
Ik denk overigens niet dat hiermee de kous juridisch af is. Waarschijnlijk zal de NAM in hoger beroep gaan en misschien moet zelfs de Hoge Raad er aan te pas komen.
Maar wat is nu die ondergrondse connectie met Midden- en Zuid-Limburg? Dat is simpel. Ook in Limburg zijn delfstoffen (kolen) uit de grond gehaald. Daardoor is ook hier kans dat er scheuren ontstaan in gebouwen doordat de ondergrond verzakt.
Notarissen die in de Westelijke en Oostelijke mijnstreek werken, nemen daarom vaak in de leveringsakte op dat claims wegens mijnschade worden overgedragen. Dat is een specifiek artikel naast de algemene bewoordingen die ik geciteerd heb. Maar bezit u een woning in dit gebied en ontbreekt de zogeheten mijnschade-clausule in uw eigendomsbewijs, dan weet u dus nu dat u desondanks toch een claim kunt indienen.
Bron: publicatie van Ernst Loendersloot, kandidaat-notaris, van 20 september 2018 op www.ntrs.nl